かぼちゃの馬車とスルガ銀行にダマされた?不動産投資のリスクを考察

出典:http://biz-journal.jp/2018/04/post_23002.html
資産構築コラム

こんにちは、井村尚哉です。

 

かぼちゃの馬車の投資案件に

スルガ銀行が書類を改ざんした件、

多くのオーナーが破産状態に陥る

ニュースに出ています。

 

この件はいい機会なので、

不動産とネット資産の比較も含めて

考察をしていきたいと思います。

 

 

しかし、この事件は

かなり悪質な例となっていますね。

 

かぼちゃの馬車とスルガ銀行にダマされた?

 

かぼちゃの馬車は投資利回り8%と

都心部の利回りが平均6%の中で

かなり高利回りをうたって募集したわけですが

まー、利回りが高ければリスクが高いことは

当然に理解しておかなければならないわけです。

 

しかし、かぼちゃの馬車も

「30年一括借上げ家賃保証」という

保証付きで売っていたわけです。

 

それならってことでオーナーも

申し込みを行ったみたいですね。

 

さらに、

銀行融資が引っ張れるんだったら大丈夫だろう

と思ったオーナーも多かったはず。

 

そもそもスルガ銀行の不動産融資利息は

他の都市銀行などに比べると高くなっており

比較的リスク案件に融資を実行する銀行として

不動産業界では一般的だったと記憶しています。

 

しかし、スルガ銀行の融資部は

さらにその上を行き、本来であれば

融資対象に必要な自己資金を

書類を改ざんする形で融資実行していたそうです。

 

おそらく、その話は口コミに広がって

「自己資金が足りなくても投資不動産が手に入る」

という話になってくるのは当然でしょう。

 

しかも、

30年借り上げ家賃保証が付くんですから

そりゃ飛びつく方も多いことは

想像に難しくないです。

 

30年無事に返済し終わったら

銀行支払いもなくなり、

めでたく不労資産の完成!

となっていたはずでした。

 

しかし、結果としては

住居需要を大きく上回る建築スピードと

想定を大きく上回る空室率に

運営元のスマートデイズは

投資家への支払いを停止して

破産したのは周知の事実です。

 

この事件を通して多くの投資家は

”ダマされた”

という思うかもしれません。

 

たしかに、スマートデイズは

家賃保証をするから安全だとうたって

物件を販売していましたが、

その責任を簡単に反故することになりました。

 

さらに、スルガ銀行においても

文書偽造というバブル時代の融資のような

裏技に手を染め、数多くの投資家に

融資を実行していました。

 

長くマイナス金利状態にある日本では

銀行は融資しないと赤字になるという

おかしな状況になっていて、

その際の果てがこの事件でしょう。

 

しかし、

スマートデイズとスルガ銀行のグルにより

一転”自己破産者”という汚名を着せられた

投資家・オーナーは本当に気の毒です。

 

しかし、

そういう危ない物件に投資したという

どこか後ろめたい思いも

絶対にあったはずですよね。

 

不動産投資のリスクを考察

 

まー、

ビジネスなのでリスク承知だよ!

って方はぜひこれからも不動産投資に

傾注してもらいたいのですが、

 

ここで改めて

不動産投資のリスク

について考えてみましょう。

 

最後にインターネット上の資産

との比較をしますので

ぜひ最後までお読みくださいね。

 

さて、不動産投資リスクで大きいのは

今回も問題になっていた

”空室リスク”です。

 

不動産経営もビジネスですから

ライバルが存在しますよね。

 

だから仮に一等地にあなた一人だけの

投資マンションがあったとしても

すぐに他の投資マンションが建ちます。

 

そうすると

入居者の奪い合いが発生するわけです。

 

入居者は設備や家賃を比較して

部屋を決めるわけですが、

あなたのマンションが必ず勝つとは限りません。

 

そして、ライバルが増え始めれば

さらに空室リスクは高まってきて

空室期間が長くなったりするわけです。

 

しかし、一方であなたは

この投資マンションを購入するために

銀行から融資を受けてますよね。

 

その返済は投資マンションが

空室かどうかに関わらず

毎月返済する必要があります。

 

空室期間が長ければ長いほど

あなたの資金は減り続けます。

 

あなたが資金数千万円以上を

保持する資産家であれば、

数十万円や100万円単位の損失は

受け入れられるでしょう。

 

しかし、あなたは

サラリーマンでありながら

贅沢もせずコツコツお金を貯めて

投資資金を作ったわけです。

 

そして、

この投資物件にほとんどの資金を

突っ込んでいたとしましょう。

 

そのような状態と仮定すれば

あなたはその空室状態とローン返済の

板挟みに耐えられますか?

 

僕だったら耐えられません(;^ω^)

 

おそらくあなたは

この状況を耐え続けるしかありません。

 

投資物件にさらに苦しめられます。

 

毎月の生活費を削り、

銀行返済用の資金を作る必要があります。

空室が埋まるまで。。。

 

あなたは不動産投資経営者として

自分で何とかしなきゃいけないのです。

 

銀行は融資実行した時点で

利益確定しているので

返済し続ける限りは何も助けてくれません。

 

物件を販売した不動産会社は、

銀行から融資実行された時点で

利益が確定しているので

 

例えあなたが困っていると訴えても

「いやー、頑張って募集かけています!」

軽くあしらわれて終わります。

 

何かこう考えると不動産投資って

世間的にこうまで崇められていますが

実際には結構きついリスクがあるということです。

 

耐えられるのは、

本当にリスクをしょい込んで

無頓着でいられる人くらいですよ。

 

それか本当の金持ちか、です。

うなるほどのお金を持っていて

現金は何もしなくても勝手に増えていて

でも現金には価値がないから

適当に投資物件に振り向けている的な感じです。

 

そんな大きなリスクを背負って

入居者が入り続けた時の不動産収入が

わずか10万円とか20万円だとしたら

人生賭けて投資する価値が本当にあるんでしょうか?

 

ネットビジネスで月収10万円安定化させるには?

 

同じくらいの収入が得られる

ネットビジネスを例に挙げて比較してみます。

 

私が推奨するは

Googleのアドセンスアフィリです。

 

まず単純に

月収10万円以上の収益を出すには

平均して3か月程度で可能です。

 

ただし、この場合は

自分で記事を書くという

内部コストを支払うことになります。

 

ただ、この期間で

しっかり技術を習得できるので

あとは外注化すればいいだけです。

 

毎日コツコツと記事を投入していけば

5か月目には20万円になるでしょう。

 

月100記事がベストですが、

70記事~90記事でも大丈夫です。

 

要はアクセスが来るネタと

タイトルを作成するスキルがあれば

達成可能な数字です。

 

で、今までは

内部コストで補ってきましたが

これを外部に発注します。

 

だいたい1記事のコストは500円なので

仮に100記事全部を発注すると

月間コストは50,000円です。

 

仮にアドセンス収入が20万円から

変わらないと想定すると、

15万円弱が収入として残ります。

 

その他経費はドメイン代1,500円(年額)と

サーバーレンタル代1,000円(月額)です。

 

あとは、

この仕組みを動かしていくだけです。

 

難しいこと言ってますでしょうか?

 

うまくいけば開始5か月で外注化開始し

7か月目くらいから完全外注化になります。

 

そして毎月15万円の収入が確保されます。

 

あなたが外注を辞めなければ

入り続ける可能性のある収入です。

 

仮にアドセンス収入が下がったとしても

収入が減るだけですし、

何もリスクを背負ってないので

引き続き記事を貯めていくだけです。

 

ブログは長く運営すればするほど

記事が多くなればなるほど強くなり

収益は安定化します。

 

1年間収入が入り続けるシステムを

構築することができれば、あなたは

このブログシステムを売却することもできます。

 

おそらく300万円~500万円の値が付くでしょう。

 

ここまで書いてくると明らかに

不労所得を作る仕組みとしては

インターネット上に作ったほうが

リスクがないことが分かります。

 

このような仕組みに興味がある方は

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